В этой статье мы поговорим о продаже зарубежной недвижимости. Начиная с 1.4.2012, продажа недвижимости, находящейся в частной собственности, в Австрии облагается специальным налогом. Подоходный налог на недвижимость(ImmoESt) с 01.01.2016 в размере 30% (до 31.12.2015 — 25%) удерживается от прироста капитала.
ИСКЛЮЧЕНИЯ:
Если владелец продаваемой недвижимости, с момента приобретения до момента реализации, проживал(проверяются счёта за газ, электричество – на кого они были оформлены) более двух лет подряд по продаваемому адресу, сделка попадает под освобождение от налога. Также освобождаются от налога сделки с недвижимостью, владелец которой, на момент реализации, прожил 5 лет подряд по адресу в течении последних 10 лет. Понятно, что данные исключения скорее редкость в случае с иностранной недвижимостью. А какова же ситуация, если налогоплательщик продает иностранную недвижимость?
Итак с 01/04/2012 с доходов, полученных в результате продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, взимается специальный налог: «Подоходный налог на недвижимость» (ImmoESt). Налоговые органы Австрии желают поучаствовать в приросте капитала (разнице между ценой приобретения и ценой продажи) вне зависимости от того, находится ли имущество резидента в Австрии или за границей.
Статус резидента налогоплательщика является определяющим для целей налогообложения.
Если налогоплательщик имеет место жительства
„место жительства“ в значении Федерального налогового кодекса Австрии налогоплательщик имеет в соответствии с § 26 часть 1 BAO, там, где он располагает жилой площадью, при обстоятельствах, указывающих на то, что он будет использовать эту площадь для проживания. 70 дней в году вполне достаточно(!) (BFG vom 12.09.2017, RV/3101107/2016)
ИЛИ постоянно проживает в Австрии, он признается налоговым резидентом Австрии. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Австрии, подлежат неограниченному обложению подоходным налогом, а потому должны уплачивать налог с доходов, полученных ими как от источников в Австрии, так и за ее пределами (т.е. с мирового дохода), в том числе с доходов от инвестиций в недвижимое имущество.
Соответственно, продажа зарубежной недвижимости облагается налогом в соответствии с национальным законодательством Австрии-> условие факта продажи частной недвижимости в соотв. § 30 EStG выполняется. По отношению к приросту капитала применяется специальная налоговая ставка 30% (ImmoESt). Во избежание двойного налогообложения между государствами заключаются так называемые «соглашения об избежании двойного налогообложения».
Как реализуется продажа имущества на основании соглашений об избежании двойного налогообложения?
1. Если есть соглашение об избежании двойного налогообложения с иностранным государством:
Соглашение об избежании двойного налогообложения обычно предоставляет право налогообложения той стране, в которой находится имущество (= Принцип расположения). Поэтому следующим шагом необходимо проверить, какой метод используется во избежание двойного налогообложения:
а. В случае метода зачёта («Anrechnungsmethode“ — например, англосаксонские страны, Италия, Финляндия, Швеция) весь доход облагается налогом в Австрии. Налог, уплаченный за границей за продажу имущества, может быть вычтен из конечного австрийского налога. В этом случае (Anrechnungsmethode) налоговая ситуация ухудшилась из-за введения с 1.4.2012 — (до 31.12.2015 — 25%, а с 01.01.2016) — 30% ImmoESt в Австрии.
б. Если используется метод освобождения с резервированием для исчисления прогрессии («Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt» например, Германия), доход от продажи недвижимости за границей освобождается от налогообложения в Австрии (= нет ImmoESt). И если продажа недвижимости за рубежом не облагается налогом, может возникнуть даже двойное необложение налогом. Однако в конвенции об избежании двойного налогообложения может быть также закреплено условие, которое освобождает в Австрии лишь те иностранные доходы, которые подлежат за границей налогообложению, сопоставимому с австрийским (= Subject-to-tax условие). Согласно § 30а Закона о подоходном налоге (EStG), доход, полученный от продажи земли, не должен учитываться при расчете подоходного налога. Соответственно, оговорка о прогрессии не распространяется на продажу зарубежной собственности. Учесть возможные убытки от продажи зарубежной недвижимости, можно оптировав в режим стандартного налогообложения.
2. Если нет соглашения об избежании двойного налогообложения с иностранным государством (§ 48 BAO):
Если собственность за рубежом продается и облагается налогом в стране реализации таким образом, что она не освобождается от австрийского налогообложения, то возникает необходимость платить налог в Австрии. В этом случае также может быть использован стандартный режим налогообложения (Regelbesteuerungs- bzw. Veranlagungsoption).
Как происходит взимание налога ImmoESt?
При продаже недвижимости за границей австрийский налог, взимаемый при покупке земельного участка (Grunderwerbssteuer) не взимается. Соответственно, австрийский налоговый агент (нотариус) не производит собственного расчета GrESt и, следовательно, не обязан самостоятельно рассчитывать ImmES. На практике австрийский нотариус просто не участвует в продаже иностранной недвижимости.
Отсутствие соглашения об избежании двойного налогообложения с иностранным государством: если иностранное налогообложение не сопоставимо с австрийским, налогоплательщик в Австрии обязан выполнить специальный авансовый платеж в размере 30% от прироста капитала.
В случае «метода зачёта»: налогоплательщик обязан выполнить специальный авансовый платеж в соответствии с § 30 (ImmoESt). Если налог должен быть уплачен также за рубежом, это может привести к временному двойному бремени. Однако, если иностранный налог и его эффект на сумму внутренней задолженности по предоплате уже установлены в момент наступления срока предоплаты и могут быть точно задокументированы, это обязательство может быть учтено при расчете предоплаты.
Информация, содержащаяся в данной статье, не является профессиональной консультацией, а потому не может служить основанием для принятия каких-либо решений. Автор не несёт никакой ответственности за последствия, вытекающие из использования содержащейся в данной статье информации, включая ошибки и пропуски.
Все права охраняются. Запрещено воспроизведение, сохранение в банках данных, а также распространение полного текста данной статьи или её фрагментов любыми способами – электронным, механическим, с помощью звуковой или видео записи и др. – без предварительного письменного согласия автора.
