С 1 января 2026 года в Австрии вводится запрет на вычет НДС для аренды дорогостоящих жилых объектов. Это руководство поможет разобраться, кого касаются эти изменения, что необходимо учесть и как подготовиться к новым правилам.
Что такое запрет на вычет налога на добавленную стоимость (НДС) для «роскошной недвижимости»?
С 1 января 2026 года в Австрии вступает в силу новое правило, касающееся налога на добавленную стоимость (НДС, Vorsteuer). Это нововведение, предусмотренное Законом о борьбе с мошенничеством 2025 (BBKG 2025), устанавливает запрет на вычет НДС (Vorsteuerabzugsverbot) для аренды «особо представительских» жилых объектов. Проще говоря, если вы сдаете в аренду недвижимость, которая подпадает под это определение, вы больше не сможете вычитать НДС, уплаченный при приобретении или обслуживании этой недвижимости, из НДС, который вы получаете от арендной платы.
Кого касается это нововведение? Критерии и условия
Запрет на вычет НДС распространяется на налогоплательщиков, которые сдают в аренду «особо представительские» жилые объекты. Основным критерием для отнесения объекта к этой категории является его стоимость. Под действие нового правила подпадают жилые объекты стоимостью свыше 2 миллионов евро.
Для кого это актуально:
1. Самозанятые (Freiberufler) и владельцы компаний (GmbH/EPU), которые сдают в аренду дорогую недвижимость.
2. Любые физические или юридические лица, занимающиеся профессиональной сдачей жилья, если стоимость объекта превышает установленный лимит.
3. Инвесторы в недвижимость, чей портфель включает объекты высокой стоимости.
Пока что другие условия и критерии не уточняются в предоставленном материале. Рекомендуется уточнять детали в Федеральном министерстве финансов Австрии (Bundesministerium für Finanzen, BMF).
Сколько и как рассчитывается?
Единственный конкретный числовой показатель, указанный в материале, это пороговая стоимость объекта недвижимости: 2 миллиона евро. Если стоимость объекта превышает эту сумму, то на него будет распространяться запрет на вычет НДС.
Материал не содержит подробностей о том, как именно будет рассчитываться НДС в таких случаях или какие ставки применяются. Для получения детальной информации по расчетам НДС и его особенностям в контексте аренды недвижимости рекомендуется обращаться к налоговому консультанту или в BMF (Bundesministerium für Finanzen).
Как подготовиться к изменениям и куда обращаться?
Поскольку изменения вступают в силу с 1 января 2026 года, у вас есть время для подготовки. Вот несколько шагов, которые можно предпринять:
**Чек-лист по подготовке:**
1. **Оцените свой инвестиционный портфель:** Проверьте, есть ли в вашей собственности или управлении объекты, стоимость которых превышает 2 миллиона евро.
2. **Проконсультируйтесь с экспертами:**
* **Налоговый консультант (Steuerberater):** Обсудите с ним возможное влияние новых правил на вашу налоговую нагрузку и получите индивидуальные рекомендации.
Частые ошибки и как их избежать
1. **Игнорирование изменения:** Некоторые налогоплательщики могут не придать значения новому закону, что может привести к неправильному расчету НДС и возможным штрафам.
2. **Неверная оценка стоимости объекта:** Ошибка в определении стоимости недвижимости может привести к ошибочному применению или неприменению запрета.
3. **Отсутствие актуальных данных:** Несвоевременное ознакомление с официальными разъяснениями и изменениями может привести к некорректным действиям. Всегда проверяйте информацию на официальных источниках.
4. **Самостоятельное применение сложных правил:** Не пытайтесь самостоятельно трактовать налоговое законодательство без достаточных знаний. Всегда лучше обратиться к специалистам.
Частые вопросы
Что такое Vorsteuerabzugsverbot?
Это запрет на вычет налога на добавленную стоимость (НДС), уплаченный при покупке или обслуживании товаров и услуг, из НДС, полученного от продаж или услуг.
С какого числа вступает в силу запрет?
Запрет на вычет НДС для «роскошной недвижимости» вступает в силу с 1 января 2026 года.
Какова пороговая стоимость недвижимости, чтобы на нее распространялся запрет?
Запрет распространяется на жилые объекты стоимостью свыше 2 миллионов евро.
Где получить дополнительную информацию об этих изменениях?
Вы можете уточнить информацию в Федеральном министерстве финансов Австрии (Bundesministerium für Finanzen, BMF) или обратиться к налоговому консультанту (Steuerberater).
Является ли этот запрет частью более глобальных изменений?
Да, это нововведение является частью более широких мер по борьбе с налоговым и социальным мошенничеством, предусмотренных Законом о борьбе с мошенничеством 2025 (BBKG 2025).
Источник
- www.icon.at · 2026-07-02
Материал подготовлен редакцией. Не является индивидуальной консультацией.
Нужна помощь по теме?
Нужна консультация по вашей ситуации? E&K Steuerberatung — бухгалтерия и налоги в Австрии на русском. Записаться на консультацию →
E&K Steuerberatung GmbH · Rasumofskygasse 34/11, 1030 Wien · тел. +43 664 427 66 86 ·
Материал носит общий информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией.
Kharitonov Buchhaltung
